PER et IFI : vos SCPI logées dans un PER sont-elles imposables en 2026 ?

Pourquoi un PER assurance échappe-t-il à l'IFI pendant la phase d'épargne ?

L'IFI ne taxe pas les placements financiers en tant que tels. Il taxe l'immobilier, y compris quand il est détenu à travers une société, un fonds ou une unité de compte. Pour les contrats d'assurance vie et de capitalisation, l'article 972 du CGI prévoit que la valeur de rachat des contrats rachetables est retenue à hauteur de la fraction représentative d'actifs immobiliers imposables. La doctrine administrative en tire la conséquence inverse pour les autres contrats :

Lorsque le contrat détenu par le redevable n'est pas rachetable, sa valeur n'a pas à être déclarée. BOFiP, BOI-PAT-IFI-20-20-30-30

Le PER individuel souscrit auprès d'un assureur entre dans cette catégorie pendant la phase d'épargne : sauf cas de déblocage anticipé, l'épargne est indisponible jusqu'au départ à la retraite. Un contribuable proche du seuil peut donc loger des SCPI dans son PER sans les déclarer, alors que les mêmes parts détenues en direct ou dans une assurance vie seraient imposables. C'est ce qui fait du PER un outil apprécié des patrimoines immobiliers importants, à condition de connaître la date de bascule.

Quand le PER devient-il rachetable, donc imposable à l'IFI ?

La réponse ministérielle du 9 février 2023 retient deux familles d'événements. La première est la sortie normale : le contrat est rachetable à compter de la liquidation de la pension dans un régime obligatoire, ou de l'âge légal d'ouverture des droits à la retraite, aujourd'hui compris entre 62 et 64 ans selon votre génération. Le calendrier exact a bougé avec la suspension de la réforme des retraites, comme l'explique InfoPER dans son analyse de l'âge de déblocage.

La seconde famille regroupe les six cas de déblocage anticipé de l'article L. 224-4 du Code monétaire et financier, détaillés dans notre article sur le déblocage du PER avant la retraite :

• décès du conjoint ou du partenaire de PACS ;
• invalidité du titulaire, de ses enfants, de son conjoint ou partenaire ;
• situation de surendettement ;
• expiration des droits à l'assurance chômage ;
• cessation d'activité non salariée à la suite d'une liquidation judiciaire ;
• acquisition de la résidence principale (hors versements obligatoires d'entreprise).

Le point qui surprend : vous n'avez pas besoin de demander le déblocage. Selon le ministère, la simple existence de l'événement permettant le déblocage suffit à donner au contrat un caractère rachetable. Un épargnant de 58 ans dont les droits au chômage expirent, ou qui devient veuf, doit donc intégrer la part immobilière de son PER à sa déclaration d'IFI suivante, même s'il laisse l'épargne en place.

Synthèse MeilleurPER à partir de la réponse ministérielle n° 04979 (JO Sénat, 9 février 2023, p. 974), du BOI-PAT-IFI-20-20-30-30 et de service-public.gouv.fr.

PER assurance ou PER compte-titres : qu'est-ce qui change pour l'IFI ?

Le raisonnement sur la rachetabilité ne vaut que pour les PER ouverts sous forme de contrat d'assurance. Le PER compte-titres, proposé par certaines banques et sociétés de gestion, suit le droit commun : il est imposable à l'IFI à hauteur de la fraction de sa valeur correspondant à des actifs immobiliers imposables, que l'épargne soit bloquée ou non. Service-public.gouv.fr le rappelle explicitement pour la phase d'épargne, et la réponse ministérielle de 2023 précise que la question du caractère rachetable n'intervient pas pour cette forme de plan.

Pour un épargnant soumis à l'IFI ou proche du seuil, la conséquence est simple : si vous voulez détenir de l'immobilier papier dans votre plan, la forme assurance est la seule qui offre un report d'imposition à l'IFI jusqu'à la retraite. Les autres différences entre les deux formes (garantie, fonds en euros, sortie au décès) sont détaillées dans notre comparatif PER bancaire ou PER assurance.

Quelle valeur du PER déclarer à l'IFI, et quels supports sont exclus ?

Quand le PER assurance est rachetable, vous ne déclarez pas la totalité du contrat. L'assiette est la fraction de la valeur de rachat au 1er janvier représentative d'actifs immobiliers imposables logés dans les unités de compte. Le BOFiP détaille trois règles :

• Le fonds en euros n'est jamais retenu, même s'il est investi en partie en immobilier par l'assureur ;
• chaque unité de compte est analysée comme si vous déteniez directement les actifs sous-jacents : une SCPI de bureaux est retenue pour sa part immobilière, une SCPI détenant aussi de la trésorerie ne l'est pas pour cette trésorerie ;
• un fonds (OPC) dont l'actif immobilier imposable représente moins de 20 % et dont vous détenez, contrat compris, moins de 10 % des droits est exclu (article 972 bis du CGI). Un fonds diversifié ou un ETF actions qui contient quelques foncières cotées ne compte donc généralement pas.

Vous n'avez pas à faire ce calcul seul : l'assureur est tenu de communiquer, à la demande du souscripteur, la valeur de rachat de chaque contrat rachetable et la fraction de cette valeur représentative d'actifs imposables (BOI-PAT-IFI-50-10-30). Demandez ce chiffre en janvier, pour la valeur au 1er janvier, avant de remplir l'annexe IFI de votre déclaration de revenus.

Combien coûte le PER quand il fait franchir le seuil de l'IFI ?

Le barème de l'IFI (article 977 du CGI), inchangé depuis 2018, s'applique dès 800 000 € une fois le seuil de 1 300 000 € dépassé : 0,5 % de 800 000 à 1 300 000 €, 0,7 % jusqu'à 2 570 000 €, 1 % jusqu'à 5 000 000 €, 1,25 % jusqu'à 10 000 000 € et 1,5 % au-delà. Entre 1 300 000 et 1 400 000 €, une décote égale à 17 500 € moins 1,25 % du patrimoine taxable atténue l'effet de seuil.

Le calcul que les guides ne font pas : à 1 300 001 €, l'IFI brut est de 2 500 € et la décote de 1 250 €, soit 1 250 € à payer. Passer le seuil d'un seul euro coûte donc 1 250 € par an. Exemple d'un couple de 63 ans, avec 1 200 000 € de patrimoine immobilier net taxable hors PER et un PER assurance de 400 000 € dont 35 % en SCPI, soit 140 000 € :

Calcul MeilleurPER selon le barème de l'article 977 du CGI et la décote applicable entre 1,3 et 1,4 M€. Le patrimoine de 1 300 000 € exactement n'est pas imposable : le seuil s'entend d'un patrimoine qui le dépasse.

Deux enseignements. D'abord, l'arbitrage nécessaire est souvent bien plus faible que la poche immobilière : ici, 40 000 € suffisent, pas 140 000 €. Ensuite, pour un patrimoine déjà largement au-dessus du seuil, l'enjeu se lit au taux marginal. À 3 000 000 € de patrimoine taxable, 100 000 € de SCPI dans un PER devenu rachetable coûtent 1 000 € par an au taux de 1 %. Avec un taux de distribution supposé de 4 à 5 %, l'IFI absorbe alors entre un cinquième et un quart du revenu de cette poche. Pour comparer rendements des SCPI et du fonds en euros dans un PER, voyez l'analyse d'InfoPER sur les SCPI en PER.

Faut-il arbitrer ses SCPI avant le 31 décembre ?

L'assiette de l'IFI est appréciée au 1er janvier de l'année d'imposition. Pour l'IFI 2027, c'est donc la composition du PER au 1er janvier 2027 qui compte. Si vous atteignez l'âge légal de départ en 2026, ou si un cas de déblocage s'est produit cette année, il reste un peu plus de deux mois pour agir.

Un arbitrage à l'intérieur du PER n'est pas une sortie : il ne déclenche ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux. Il a toutefois trois coûts à mettre en face de l'IFI économisé :

• les frais d'entrée des SCPI, déjà payés, sont perdus si vous revendez et ne seront pas récupérés en cas de rachat ultérieur ;
• les éventuels frais d'arbitrage du contrat, et le délai de cession des parts, que certains assureurs encadrent ;
• le rendement du fonds en euros, en général inférieur au taux de distribution des SCPI.

Le bon réflexe est de calculer l'arbitrage minimal qui vous ramène sous 1 300 000 €, comme dans l'exemple ci-dessus, plutôt que de vider la poche immobilière. Au-delà du seuil, arbitrer reste possible mais se raisonne au taux marginal, pas au coût du franchissement. Si vous envisagez plutôt de sortir du PER en capital, mesurez d'abord l'impôt sur le revenu à payer sur les versements déduits, détaillé dans notre article sur la fiscalité de la sortie en capital. Pour la construction d'une allocation mêlant ETF et SCPI, voyez notre guide de la gestion libre du PER.

Un cas de déblocage rend-il le PER imposable pour toujours ?

C'est la zone grise du sujet. Si un événement de déblocage rend le contrat rachetable, faut-il continuer à déclarer le PER chaque année, alors que la demande de déblocage elle-même est encadrée dans le temps ? Le sénateur Marc-Philippe Daubresse a posé la question au ministre de l'Économie dans une question écrite n° 07189 publiée au JO Sénat du 1er janvier 2026. Il invoque l'article L. 114-1 du Code des assurances, selon lequel les actions dérivant d'un contrat d'assurance se prescrivent par deux ans, et demande de confirmer qu'au-delà de ce délai le PER redevient non rachetable et sort de l'assiette.

À la dernière mise à jour de la fiche de la question sur le site du Sénat, le 21 mai 2026, aucune réponse ministérielle n'était publiée. Tant que l'administration ne s'est pas prononcée, la position prudente consiste à déclarer la fraction immobilière du PER tant que le déblocage reste possible, et à vous rapprocher d'un conseiller ou de votre service des impôts si le montant en jeu est significatif.

La démarche en cinq étapes

1. Vérifiez la forme de votre PER : contrat d'assurance ou compte-titres.
2. Vérifiez si vous avez atteint l'âge légal de départ, liquidé votre retraite ou connu un cas de déblocage anticipé.
3. Demandez à l'assureur la fraction de la valeur de rachat représentative d'actifs immobiliers imposables.
4. Ajoutez-la à votre patrimoine immobilier net et comparez le total au seuil de 1 300 000 €.
5. Si vous êtes juste au-dessus, arbitrez l'excédent vers le fonds en euros avant le 31 décembre, en gardant une marge de délai.

Vous préparez aussi la transmission ? Le traitement du PER au décès obéit à d'autres règles, présentées dans notre article sur la fiscalité du PER en cas de décès.